Quelle stratégie immobilière face à la crise ?
Les banquiers et investisseurs s’interrogent et espèrent que 2009 sera une année de transition et 2010 de redémarrage de l’immobilier.
COMME chaque année, le salon de l’immobilier d’entreprise (SIMI) s’est tenu du 3 au 5 décembre dernier à Paris, au Palais des Congrès. En parallèle avec les nombreux exposants aux réalisations exemplaires, des cycles de conférences ont dressé le panorama d’une profession en pleine mutation. Témoignage de la morosité ambiante et du climat d’incertitude, l’affluence à la conférence-débat intitulée « Marché immobilier, marché financier : quelle tempête et quelles stratégies ? » fut très importante.
Animée par Guy Marty, directeur général de l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), ce débat regroupait les dirigeants pour la France de quatre acteurs majeurs de l’investissement immobilier européen: Michel Delmond, directeur général de la banque allemande HSC Nordbank, Lahlou Khelifi, associé gérant de la banque Lazard Frères, Marc Leborgne, senior director de European Real Estate Equity RBS (Royal Bank of Scotland), et François Tausch, président de GE (General Electric) Real Estate France.
OU EN SOMMES-NOUS DE LA CRISE ?
Guy Marty lance le débat par une première question : « Où en sommes-nous de la crise ? », à laquelle la réponse fut unanime : contrairement à ce que les acteurs financiers pensaient début septembre, nous sommes actuellement en pleine tempête. Les marchés financiers sont bloqués depuis 3 mois avec des gestionnaires d’actifs tétanisés, la méfiance entre banques reste très importante et les empêche de se refinancer, et le renforcement de leurs règles prudentielles les contraint à augmenter leurs capitaux propres, ce qui restreint leurs possibilités d’accorder des crédits. Pour mieux illustrer leurs impressions, certains évoquent les règles de navigation par courants et vent contraires ou pendant les tempêtes, et d’autres font allusion au célèbre film américain « The perfect storm », ou empruntent les symboles bibliques du « Déluge » et de « L’arche de Noé ».
COMMENT SERA L’ANNEE 2009 ?
« Comment voyez-vous l’année 2009, voire la suivante ? » poursuit Guy Marty. Aucun orateur ne semble optimiste pour le marché de l’immobilier dans les 12 prochains mois. Si la crise immobilière américaine est à l’origine de la crise financière, leur contagion conjointe à la sphère économique ralentit plus encore le redémarrage de l’immobilier. Comme témoignage de leur désarroi, tous espèrent que 2009 sera une année de transition, mais aucun n’est prêt à l’affirmer. Pour Michel Delmond « la récente baisse des taux de la BCE, même de 75 points de base, n’aura aucune incidence sur l’immobilier ». Pour Guy Marty, « le ralentissement de la vitesse de circulation de la monnaie est un signe manifeste de désendettement, mais en même temps un facteur aggravant de récession économique ». À l’évidence, nous n’avons pas atteint le fond et le pire serait devant nous. Lahlou Khelifi rappelle cependant que « les chiffres ne disent rien, ce qui compte c’est le comportement des acteurs, qui est essentiellement de nature psychologique ». Il est certain que le marché va redémarrer, mais quand le déclic collectif se produira-t-il ? Personne ne sait, sauf peut-être François Tausch qui espère un redémarrage à la fin 2010.
QUELLE STRATEGIE FAUDRAIT-IL ADOPTER ?
« Dans ces conditions, quelle est votre stratégie ? » demande alors Guy Marty. Marc Leborgne explique que les banques font face à deux difficultés sur le marché de l’immobilier, la première étant la raréfaction des liquidités, et la seconde liée au fait que la durée des prêts immobiliers (à long terme) ne coïncide pas avec les emprunts bancaires pour les couvrir (à court terme), d’où des problèmes de refinancement malgré l’aide des états. Chacun pense donc en priorité à la réduction de son bilan et à la préservation de ses actifs financiers, ce qui induit une réduction des investissements, un arrêt des acquisitions, des économies sur les frais de fonctionnement, et des licenciements.
« Quels conseils donneriez-vous à la salle ? » demande finalement Guy Marty aux participants. Lahlou Khelifi, qui affiche son optimisme en pensant au redémarrage, conseille de profiter de cette crise pour « améliorer son professionnalisme et se préparer à vivre dans un environnement futur au caractère changeant ». Pour Michel Delmond, et Marc Leborgne, il faut « anticiper les refinancements et ne pas hésiter à rencontrer ses banquiers » pour en parler. Quant à Francois Tausch, il est certain que cette crise annonce un changement dans le comportement futur des acteurs, qui exigeront bientôt un saut qualitatif de la part des promoteurs et investisseurs. L’avenir de la profession appartient donc à ceux qui auront su « anticiper ce sursaut qualitatif » et proposer rapidement des produits de meilleure qualité.
(La source : la grande époque
Écrit par Hanna L. Szmytko)
L'immobilier encore difficile à se réchauffer en 2009
Hanoi, 26 décembre (AVI) - Pour les experts de l'immobilier, réguler les relations entre le marché financier et ce dernier est crucial pour diminuer ses répercussions sur l'économie nationale et la vie de sa population.
Lors d'un séminaire, organisé vendredi à Hanoi, ces experts ont estimé qu'e n 2008, le marché immobilier était dans une phase de gel malgré une forte baisse des prix des logements et terrains, de l'ordre de 20 à 50%. Les causes sont multiples : terrains surévalués, bourse des valeurs en pente rapide, rigueur soutenue des banques dans l'octroi de crédits immobiliers.
Selon Dang Hung Vo, expert foncier et ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, une difficulté réelle se pose aux investisseurs immobiliers : les échéances de leurs prêts approchent alors que les prix de l'immobilier ont baissé.
Il a même prévu un cercle vicieux avec la vente des immeubles auparavant hypothéqués au cas d'une insolvabilité des emprunteurs, donc l'augmentation de l'offre qui entraîne la baisse du prix.
Le défi pour 2009 sera de régler le sort des arriérés, de réajuster le niveau de prix plus selon la situation socioéconomique du Vietnam, a-t-il affirmé.
L'Association de l'immobilier du Vietnam vient de soumettre au Premier ministre un groupe de mesures pour pallier aux problèmes de l'immobilier domestique.
La décision du gouvernement d'investir 2.500 milliards de dongs dans le développement de logements sociaux en 2009 et la politique d'assistance maximale dans le logement pour les ouvriers adoptée par Hô Chi Minh-Ville contribueront de manière importante au règlement des difficultés financières du marché immobilier, réduisant ainsi ses retombées sur une partie de la population vivant d'un faible revenu.
Quoi que ce soit, les experts étrangers s'avèrent encore optimistes de ce marché au Vietnam, assuré selon eux par une stabilité politique, une population importante et jeune ayant une forte demande en logements, une croissance spectaculaire des investissements étrangers, une grande vitesse d'urbanisation et un niveau de vie chaque jour amélioré. – AVI
(La source : Agence Vietnamienne d'Information (AVI))
